עזרתכם מתבקשת - החלפת חברת הניהול

לכל השכנים היקרים,

בבקשה תחתמו בהקדם ותעבירו את זה לכל מי שאתם בקשר בכדי שנוציא בהקדם את חברת הניהול.

אבישי

אנו כידוע עומדים להתאכלס בשבועות הקרובים. בכדי לקבל את המפתח לדירה צריך לחתום
על התחייבות לחברת הניהול.
מה לדעתך עלינו לעשות? אנחנו אישית לא ממהרים לקבל את הדירה.

אפשר לחתום על המסמך של קרסו וללא שום קשר לשלוח מייל להחלפת חברת הניהול.

חתימה על המסמך של קרסו כדי לקבל את הדירה.
הפקס כדי מהלך להחלפת חברת הניהול ייצא לפועל.

שליחת הפקס כמובן מיועדת לכל הפרוייקט בניינים 1 - 4

ככל שתקדימו כך ייטב לכולם.

קודם כל חתמתי על המסמך ושלחתי אותו לכתובת הדואר המצורפת.
היה לי בעיה עם הלינק למסמך דרך הפורום, אבל הורדתי אותו דרך המייל.

דבר שני והחשוב מכולם:
אני הזדעזתי שקראתי את הדרישות הבסיסיות שלנו מחברת הניהול ומדרך ההתנהלות וההשתכרות של חברת הניהול:

אני חושב שחברת הניהול עושקת אותנו ובעצם זה סיפור קלאסי לכלבוטק בו הדיירים כבולים בחברה שהמטרה שלה להוציא כמה שיותר וללא שקיפות.

ההצעה שלי היא קודם כל להפסיק את התשלומים לחברת הניהול עד אשר היא לא מבצעת שקיפות מלאה, וגם אחרי זה שתראה שאכן נבדקו מספר אלטרנטיבות אחרות בגין כל שירות.
תנאי הכרחי!!! חברת הניהול תקבל תשלום קבוע מראש על ניהול הבניין ולא תקבל תשלום על כל הוצאה מה שיוצר ניגוד אינטרסים.

אני בטוח, שאם נפסיק לשלם לחברת הניהול לאחר שניסינו את להגיע איתם להסדר קודם, נוכל לצאת זכאים בתביעה נגדינו מצד החברה.
לא ייתכן שהחברה תתנהל בצורה של ניגוד אינטרסים תרוויח יותר ככל שתבזבז יותר ולא ייתכן שלא תהיה שקיפות או שהוצאות הניהול לא יהיה לפי רצון הדיירים ו/או הוועד.

חשוב שכולנו ניקח חלק בזה, והדבר הכי חשוב... אם חברת הניהול לא רוצה את מה שהדיירים ירצו, אני מציע שהדיירים יודיעו לחברה על הפסקת ההיקשרות (גם במידה שהחברה תגיד שזה לא חוקי) ויפסיקו לשלם להם מיידית.
להודיע להם שהם יותר לא מנהלים את הבניין וכל הוצאה של חברת הניהול לא תזכה לתגמול ושיקחו את זה בחשבון.

תקשיבו כולם... אין עוקץ יותר ברור מזה ואני בטוח שכל בית משפט וכל שופט יתמוך בזה לאחר שיראה שהדיירים כבולים שלא בצדק בחברת ניהול שפועלת בניגוד לרצון הדיירים.
לא ייתכן מדיניות שכר כזאת... בשום מצב בעולם.

NewDude כתב:קודם כל חתמתי על המסמך ושלחתי אותו לכתובת הדואר המצורפת.
היה לי בעיה עם הלינק למסמך דרך הפורום, אבל הורדתי אותו דרך המייל.

דבר שני והחשוב מכולם:
אני הזדעזתי שקראתי את הדרישות הבסיסיות שלנו מחברת הניהול ומדרך ההתנהלות וההשתכרות של חברת הניהול:

אני חושב שחברת הניהול עושקת אותנו ובעצם זה סיפור קלאסי לכלבוטק בו הדיירים כבולים בחברה שהמטרה שלה להוציא כמה שיותר וללא שקיפות.

ההצעה שלי היא קודם כל להפסיק את התשלומים לחברת הניהול עד אשר היא לא מבצעת שקיפות מלאה, וגם אחרי זה שתראה שאכן נבדקו מספר אלטרנטיבות אחרות בגין כל שירות.
תנאי הכרחי!!! חברת הניהול תקבל תשלום קבוע מראש על ניהול הבניין ולא תקבל תשלום על כל הוצאה מה שיוצר ניגוד אינטרסים.

אני בטוח, שאם נפסיק לשלם לחברת הניהול לאחר שניסינו את להגיע איתם להסדר קודם, נוכל לצאת זכאים בתביעה נגדינו מצד החברה.
לא ייתכן שהחברה תתנהל בצורה של ניגוד אינטרסים תרוויח יותר ככל שתבזבז יותר ולא ייתכן שלא תהיה שקיפות או שהוצאות הניהול לא יהיה לפי רצון הדיירים ו/או הוועד.

חשוב שכולנו ניקח חלק בזה, והדבר הכי חשוב... אם חברת הניהול לא רוצה את מה שהדיירים ירצו, אני מציע שהדיירים יודיעו לחברה על הפסקת ההיקשרות (גם במידה שהחברה תגיד שזה לא חוקי) ויפסיקו לשלם להם מיידית.
להודיע להם שהם יותר לא מנהלים את הבניין וכל הוצאה של חברת הניהול לא תזכה לתגמול ושיקחו את זה בחשבון.

תקשיבו כולם... אין עוקץ יותר ברור מזה ואני בטוח שכל בית משפט וכל שופט יתמוך בזה לאחר שיראה שהדיירים כבולים שלא בצדק בחברת ניהול שפועלת בניגוד לרצון הדיירים.
לא ייתכן מדיניות שכר כזאת... בשום מצב בעולם.

ראשית קבל LIKE
שנית, זה בעייתי ללכת כנגד החוק, כולנו חתומים על חוזה.
אני מאמין שאם כולם ירתמו למשימה יחתמו ויעבירו כמה שיותר מהר את הטפסים נוכל לשלוח את חברת הניהול הביתה.
כיום אנו מגובים ע"י גורמים מסויימים בכל המהלך וצריך להודות מאד לוועד בניין 1 אשר נאבק ללא ערף כנגד מחדל חברת הניהול.

אני באמת מבקש מכל דיירי הפרוייקט, מכל דייר ודייר שגר והולך להתגורר, פקססו את המסמך כדי שהמהלך ייצא לפועל.
אל תסתמכו אחד על השני - קומו ועשו מעשה.

אביעד

+ לנוחיותכם הוספתי קישור נוסף להורדת המסמך.

גם לשלוח סרוק במייל, גם למסור ידנית, וגם לפקסס?
האם מס הפקס 153-74-7024471 הוא של הועד, או של חברת הניהול?
דרך אגב, כמה הם גובים מכל דייר?

איתכם במאבקנו הצודק, לוקח על עצמי להחתים 2-3 בעלי דירות במגדל 4.

יש לעמוד על כך שיהיה בידינו את כל היכולות לפקח על פעילות חברת הניהול ולאשר עסקות גדולות וחריגות.
אבל צריך להימנע מלהתערב לחברת הניהול בעבודתה השוטפת ולהפריע לה.

עפ"י העקרון הזה, הדרישה שהשליטה על חשבון הבנק המיועד לניהול השוטף של הבניין יהיה בידי וועדי הבניינים, היא שגויה ואף חברה רצינית לא תסכים לכך.
היא גם בעייתית מבחינתנו ומבחינת מנהל תקין. אני רוצה שאיש מקצוע, עם חבות משפטית ואחריות מקצועית כלפי, יהיה זה שמנהל את החשבון ולא שכן כלשהו.
ניהול כספים ע"י שכנים זה פוטנציאל לחשדנות ולמתחים ועדיף לכולנו להמנע מזה.
כן צריך לוודא, שבכל רגע הוועד יוכל לבדוק את מצב החשבון, ושכל הוצאת כספים חריגה הגבוהה מסכום מסוים תובא קודם לאישור בכתב של הועד.

eladdo כתב:גם לשלוח סרוק במייל, גם למסור ידנית, וגם לפקסס?
האם מס הפקס 153-74-7024471 הוא של הועד, או של חברת הניהול?
דרך אגב, כמה הם גובים מכל דייר?

איתכם במאבקנו הצודק, לוקח על עצמי להחתים 2-3 בעלי דירות במגדל 4.

מספיק למסור את המסמך באחת הדרכים.
המספר הינו שירות של שליחת פקס וקבלת הפקס למייל.

למייטב זיכרוני אך יוכלו לתקן אותי חברי בניין 1 המחיר הינו 85 ש"ח עבור כל חדר.

טוב עשית כאשר לקחת על עצמך להחתים עוד מספר דיירים, אני מקווה שאם יש דיירים שמכירים אחרים יבקשו ויזכירו להם לחתום על המסמך.

eladdo כתב:יש לעמוד על כך שיהיה בידינו את כל היכולות לפקח על פעילות חברת הניהול ולאשר עסקות גדולות וחריגות.
אבל צריך להימנע מלהתערב לחברת הניהול בעבודתה השוטפת ולהפריע לה.

עפ"י העקרון הזה, הדרישה שהשליטה על חשבון הבנק המיועד לניהול השוטף של הבניין יהיה בידי וועדי הבניינים, היא שגויה ואף חברה רצינית לא תסכים לכך.
היא גם בעייתית מבחינתנו ומבחינת מנהל תקין. אני רוצה שאיש מקצוע, עם חבות משפטית ואחריות מקצועית כלפי, יהיה זה שמנהל את החשבון ולא שכן כלשהו.
ניהול כספים ע"י שכנים זה פוטנציאל לחשדנות ולמתחים ועדיף לכולנו להמנע מזה.
כן צריך לוודא, שבכל רגע הוועד יוכל לבדוק את מצב החשבון, ושכל הוצאת כספים חריגה הגבוהה מסכום מסוים תובא קודם לאישור בכתב של הועד.

ניגוד האינטרסים הכי משמעותי מבחינתי הוא שחברת הניהול מקבלת תגמול של 15% על כל הוצאה שהיא מוציאה מכאן שעדיף לה לרכוש עציץ ב- 1000 ש"ח מאשר ב- 500 ש"ח.
ועדיף לה לשלם למנקה 1000 ש"ח מאשר 500 ש"ח. עדיף לה להוציא את כל הסכום שקיבלה ולדרוש סכום גבוה ככל הניתן מהדיירים בכדי להפיק את הרווח המקסימלי עבורה.
דבר ראשון הוא לקבוע תשלום קבוע כדי שלא יהיה ניגוד אינטרסים.

אני באופן אישית סומך יותר על השכנים מאשר על חברת ניהול, אבל בכל מקרה צריך שתהיה שקיפות מלאה לגבי כל ההוצאות כך שדיירי הבניין יוכלו להבין לאיפה הולך הכסף שלהם.
אני בטוח שאם היו מבקשים מאיתנו 280-340 ש"ח לדירה והכל היה מתוקתק הרבה מהדיירים לא היו רוצים לראות מה ההוצאות בכלל, אבל כאשר התשלומים הם 330 - 413 ש"ח לדירה והדברים
לא מבוצעים היטב זה מעלה הרבה תהיות.

הדבר הראשון שהכי חשוב לדעתי: תשלום קבוע (למנוע ניגוד אינטרסים)
הדבר השני שהכי חשוב הוא שקיפות בהוצאות
הדבר השלישי הוא בדיקת אלטרנטיבות

ואני בטוח שיש חברות ניהול שעובדות בצורה הזאת.

הנושאים שהועלו במכתב הם כלליים מאוד, ועוסקים אך ורק בנושאים פרוצדורליים - תקופת ההודעה, מי מאשר חוזים ורכישות, ודברים כאלה.
אין בהם שום התייחסות למה שחברת הניהול עושה בשטח, "תכלס".
בתור מי ששייך לבניין שטרם אוכלס, לא ברור לי מה הטענות המקצועיות נגד חברת הניהול. כל מה שראיתי הן טענות "עקרוניות", מסוג "הוועד צריך לאשר רכישות". בנוסף, לא ברור לי איך הדרישות שהועלו אמורות לתקן את הטענות המקצועיות האלה. אם חברת הניהול עושה עבודה לא מקצועית (למשל - לא מקפידה על ניקיון), אז שום דרישה שמופיעה במסמך לא תתקן את זה.
האם מישהו יכול לשפוך אור? באופן שבו הדברים מוצגים קשה לי מאוד להצטרף למהלך הזה.

זהו שלב ב' - סיום ההיקשרות עם חברת הניהול

שלב א': שבו דנו הרבה מאוד בעיקר בפורום הקודם ובו תוארו מקרים רבים: של לכלוך, חוסר בניקיון, ועוד ...
שבו הוחלט על ידי הוועד והדיירים שתומכים במהלך לסיים את ההיקשרות עם חברת הניהול

מלבד "לכלוך, חוסר בניקיון" (שזה, בעצם, אותו הדבר).

edanl כתב:מלבד "לכלוך, חוסר בניקיון" (שזה, בעצם, אותו הדבר).

לכלוך הכוונה שלי לערימת זבל שהיה בפתח יציאה מהחניון, בדלי סיגריות וכד'.
חוסר בנקיון הכוונה למקומות שהם אומרים שהם מנקים אבל עדיין רואים צבע לבן כאילו בחיים זה לא עבר שטיפה.

בגדול אם תחשוב על זה, אין הרבה מה לעשות לחברת ניהול ובעיקר לא לחברה שמנהלת בניין חדש עם אחריות מלאה ותקינות אביזרים.
פשוט אין מה לעשות.

הבעיה היא שאנחנו משלמים היום יותר יקר מכולם לבניין ללא שומר / חדר כושר / חדר שדורש הפעלה.
והתמורה שלנו היא הרבה יותר נמוכה מכל בניין אחר.

שמתחילים להסתכל על ההוצאות פתאום מבינים למה אנחנו משלמים הרבה:
1. כי צריך לקניות ציוד מחשבים וכד ללא אישור הוועד.
2. כי החברה גובה רווח גבוה מאוד
3. כי לא בוחנים הצעות זולות והוגנות - אני לא רוצה להאשים כי אני לא יודע אבל אולי חברת הניהול פועלת בשת"פ עם חברות אחרות ומגלגלת רווח נוסף לכיס שלה.
וכן זה על חשבונינו כי היא קובעת למי לשלם וכמה לשלם.

כל ההתנהלות היא לא מקצועית, חברת הניהול לא מקשיבה לתלונות הדיירים והוועד ועושה כרצונה בבניין ובכספים שלנו

עקרונית, אם היו מבקשים ממני או מכל אחד לשלם עבור הוט\יס 320 ש"ח בחודש ולא הייתי מקבל שירות - הייתי מתנתק.
אני רואה את אותו הדבר עם חברת הניהול.

אם החברה על דעת עצמה רוכשת מכספי הועד מחשב ב 5000 ש"ח מכספי הועד על מנת שתוכל לנהל את דברים - נראה לי לא הגיוני.
אם החברה מזמינה גנן לגינה שעדיין לא שייכת לבניין 1 אך שייכת לתדהר ותשלום הגנן יוצא מכיס הדייר - נראה לי לא הגיוני.
אם הבניין נשאר מטונף וחברת הניהול איננה מגלה מקצועיות בניקיון המתחם - לא נראה לי הגיוני.

אני מאמין שלא הגיוני שכמות כל כך גדולה של דיירים לא מרוצים מניהול החברה - זה מעיד על עבודתה.

אינני רוצה לפרט יותר מידי ואני מאמין שדיירי בניין 1 שחווים יום יום את המתרחש יוכלו לתת עוד דוגמאות נוספות במידה ואלו שצויינו לא מספקות.

אני אנסה אענה לך בתור דייר מהבניין הראשון :
עם החברת ניהול יש כמה בעיות שחלקם בניהול השוטף של הבניין וחלקם בחוזה ההתקשרות
דוגמא לגבי הניהול השוטף - הבניין מטונף ברמה של גועל נפש , לא נעים להגיע הביתה , לא נעים להזמין אורחים - כדאי מאד שתבצע סיור בחניונים ,בלובי , במעליות , במעברים מהחניון לבניין , בירידה לחניון, ובעצם בכל מקום ואז תבין על מה מדובר
הבניין מאוכלס כבר עוד מעט חצי שנה ואין שום התקדמות למרות כל השיחות עם חברת הניהול , זה מאד מאד מרגיז לשלם כל כך הרבה כסף ולא לקבל תמורה מינימלית

לגבי חוזה ההתקשרות - כאן מדובר ממש בחוצפה , החברת ניהול גובה אחוזים מההוצאות ( אני בהתחלה לא האמנתי שקרסו סגרו כך את החוזה ) , במצב זה יש אינטרס הפוך לחברת ניהול , ואין להם שום אינטרס להתיעלות או לחיסכון בהוצאות . אני חושב שהם צריכים לקבל שכר טירחה קבוע מידי חודש
בנוסף הם לא מבינים שהדיירים שכרו אותם כדי שינהלו את אחזקת הבניין , והם מתנהגים בכספינו כבעלי בית ואיך שהם רוצים ולא איך שאנו רוצים ,הם מנהלים את המתחם לפי דעתם בלבד כולל הוצאות כספיות למיניהם , חודש קודם שילמנו על גינון למרות שלא קיבלנו עדיים את הגינה מתדהר , מאזן הכוחות לפי החוזה מאפשר להם לעשות כרצונם ולא כרצון הדיירים שמשלמים להם !!!
מבחינתי יש בחוזה מספר דברים מאד עקרוניים שאני לא מוכן לחיות איתם ולכן צריך לעשות הכל ולהחליף את חברת הניהול כמה שיותר מהר

לדיירים מבניינים 2-4 יש הזדמנות לשנות את המצב בטרם יכנסו , כדאי לכם ללמוד מניסיון בניין 1

edanl כתב:הנושאים שהועלו במכתב הם כלליים מאוד, ועוסקים אך ורק בנושאים פרוצדורליים - תקופת ההודעה, מי מאשר חוזים ורכישות, ודברים כאלה.
אין בהם שום התייחסות למה שחברת הניהול עושה בשטח, "תכלס".
בתור מי ששייך לבניין שטרם אוכלס, לא ברור לי מה הטענות המקצועיות נגד חברת הניהול. כל מה שראיתי הן טענות "עקרוניות", מסוג "הוועד צריך לאשר רכישות". בנוסף, לא ברור לי איך הדרישות שהועלו אמורות לתקן את הטענות המקצועיות האלה. אם חברת הניהול עושה עבודה לא מקצועית (למשל - לא מקפידה על ניקיון), אז שום דרישה שמופיעה במסמך לא תתקן את זה.
האם מישהו יכול לשפוך אור? באופן שבו הדברים מוצגים קשה לי מאוד להצטרף למהלך הזה.

בתור התחלה אני מפרסם פה דברים שכבר כתבתי בפורום הישן:

שלום לכולם,

שמי שלומי ראובני ואני חבר בוועד הבניין הראשון.

אני גר בבניין מזה כארבעה חודשים ומאוד לא מרוצה מניהולו. באופן אישי אני חש שהמצב פשוט בלתי נסבל ואני אומר זאת הן כדייר והן כחבר בוועד.

כדייר אני מתבייש בכל פעם שאני חוזר הביתה, או מזמין חברים, כי הבניין פשוט מטונף ומתוחזק ברמה ירודה. כחבר ועד אני פועל ללא לאות למען שיפור פני הבניין אבל מרגיש שאני נלחם בתחנות רוח. בקשות ודרישות נופלות על אוזניים ערלות.

כדייר אני משלם 320 ש"ח בחודש ולא מבין לא הולך הכסף. כחבר וועד אני יודע שעם עשרות אלפי השקלים שאנו משלמים כקולקטיב היה אפשר לעשות הרבה יותר. הכסף עף מהחלון ולנו כוועד אין שום יכולת ממשית לשלוט על ההוצאות.

כדייר אני מבין שצריך חברת ניהול כיוון ומדובר במתחם גדול שחייב שינוהל בידי אנשי מקצוע. כחבר ועד אני שורף ימים ולילות על חשבון עבודה וזמן פרטי וזאת ע"מ לקדם בעצמי נושאים שהיו צריכים להיות מטופלים בידי אנשי מקצוע שמקבלים תשלום.

כדייר אני רואה שהדשא צהוב. כחבר ועד נודע לי, באיחור רב, ולגמרי במקרה שנאנסנו לשלם מכיסינו על שירותי גינון וזאת למרות שהגינה עדיין לא עברה כלל לרשותנו.

כדייר אני מאוכזב מהמראות המיניאטוריות ששמו בחניון. כחבר ועד אף אחד לא התייעץ איתי בנוגע לרכישת המראות ואני יודע שהן נרכשו מבלי לבצע סקר שוק הולם ומדידה בשטח.

כדייר לא ידעתי שהשתמשו בכסף שלי ע"מ לרכוש מחשב וציוד משרדי למנהל המתחם. כחבר ועד דרשתי החזר עבור כספים שהוצאו ללא ידיעת הועד אך נעניתי בשלילה.

אז איפה הבעיה אתם שואלים? אני אספר לכם. הבעיה נעוצה בחוזה ניהול דרקוני שעליו נאלצנו לחתום כתנאי לקבלת הדירה. החוזה מעקר את הוועדים מסמכויותיהם ומאפשר לחברת הניהול לעשות ככל העולה על רוחה במתחם.בחודשים האחרונים אנו עוברים מסכת ייסורים קשה שהגיע לשיא בשבוע האחרון. הגיעו מים עד נפש! לא ניתן לעתיד של כולנו לרדת לטמיון.

הגיע זמן לעמוד על שלנו, להחליף את חברת הניהול הקיימת, ולצאת לדרך חדשה בתנאים שאנחנו נקבע.

חברינו בעלי הדירות במתחם, השמיעו קול! אנחנו זקוקים לכם ולחתימתכם ע"מ להחליף את חברת הניהול.